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読者不動産クラウドファンディングに興味はありますが、怪しくないのか心配です。
けんじ2026年9月の許可の取り消しと、4社の条件を、国の一覧と公式サイトで確認しました。
- 2026年9月に許可が取り消された事業者と、国の一覧での確かめ方
- 劣後出資の割合で、戻るお金がどう変わるか
- 4社の許可・劣後出資・倒産隔離・借入を比べた表
＼ 劣後出資の割合を先に見る ／
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怪しい・危ないと言われるのはなぜ？許可取り消しと確かめ方
2026年9月1日、東京都と大阪府が、2つの事業者の許可を取り消しました。
| 事業者 | 許可 | 処分 |
|---|---|---|
| 都市綜研インベストファンド株式会社 | 大阪府知事 第8号 | 大阪府が取消し |
| みんなで大家さん販売株式会社 | 東京都知事 第76号 | 東京都が取消し |
※大阪府と東京都の公表（2026年9月1日）より。この記事で紹介する4社の話ではありません。
東京都の公表では、契約成立前交付書面の記載が違反とされています。
書面の中身と、会社の許可を、申し込む前に自分で確かめることが大切です。
許可と処分を確かめる手順
- 国土交通省の「不動産特定共同事業法に基づく事業者及び適格特例投資家一覧」を開く
- 「不動産特定共同事業者許可一覧」の許可業者の表で、会社名と許可番号を探す
- サイトの下に書かれた許可番号と、一覧の番号が同じかを比べる
- 許可した都道府県の処分の公表も見る（今回の取消しは東京都・大阪府の公表）
利回りはどこから出る？元本はどこで減る？仕組みと劣後出資
出資したお金で会社が不動産を運用し、賃料や売却益を分配します。
損失が出たときに、先に負うのが会社の「劣後出資」です。
| 優先：劣後 | 10万円を出資し、全体で5%の損失のとき |
|---|---|
| 99：1 | 1%を超えた損失が優先に及ぶ → 約95,960円 |
| 80：20 | 損失5%は劣後の20%の中 → 100,000円 |
※分配金と費用を除いた単純な計算です。99：1はTORCHESのファンドページ、80：20はヤマワケエステートの初心者向けページの例です。
劣後出資が薄いほど、小さな損失でも元本に届きます。
4社の比較：許可・劣後出資・倒産隔離・借入・運用期間
| TORCHES | CAMEL | CREAL | ヤマワケ | |
|---|---|---|---|---|
| 国の許可 | 徳島県知事 第2号 | 神奈川県知事 第18号 | 金融庁長官・国交大臣 第135号 | 大阪府知事 第19号 |
| 1口の金額 | 1万円 | 2万円程度から | 1万円 | 1万円 |
| 想定利回りの例※ | 年18.0% | 未確認（ファンドページでご確認ください） | 年7.4% | 年11% |
| 運用期間の例 | 10.0ヶ月 | 未確認（ファンドページでご確認ください） | 36ヶ月 | 約18ヶ月 |
| 延長 | あり得る（上限は書面で） | 未確認（ファンドページでご確認ください） | 60ヶ月まで | あり得る（上限は書面で） |
| 劣後出資の例 | 99：1 | 未確認（ファンドページでご確認ください） | 採用なし | 登録後の書面で確認 |
| 倒産隔離 | 倒産時は破産債権（FAQ） | 未確認（ファンドページでご確認ください） | SPCで保有 | ファンドページでご確認ください |
| 借入（LTV） | ファンドページでご確認ください | 未確認（ファンドページでご確認ください） | あり（46.4%・ノンリコース） | ファンドページでご確認ください |
| 途中解約 | 原則不可 | 未確認（ファンドページでご確認ください） | 原則不可 | 原則不可 |
| 公式サイト | 詳細 | 詳細 | 詳細 | 詳細 |
※想定利回りは公式が表示する想定で、実績や保証ではなく、ファンドごとに大きく違います。例は、TORCHESのNo.71（系統用蓄電池用地・2026年10月募集・募集終了）、CREALの八丁堀ホテル（2026年10月募集・募集終了）、ヤマワケエステートの墨田区本所のホテル（2025年7月募集）です。CAMELは、当サイトでは公式サイトを開けず未確認です。許可は国の一覧、1口の金額は運営会社の発表によります（確認日：2026年10月28日）。
当サイトの判断
何を重く見るかで、合う会社が変わります。
- 劣後出資のあるファンドを選びたい方：TORCHES・ヤマワケエステート（TORCHESの例は1%と薄め。ヤマワケは割合を登録後の書面で確認）
- 途中で手放す道がほしい方：ヤマワケエステート（リセール。事務手数料がかかる場合あり）
- 申し込む前に読める条件の多さを重く見る方：CREAL（利回りの内訳・借入・運用期間の平均と延長の上限を表示）
どの会社も元本の保証はなく、途中解約は原則できません。
表の数字はファンドごとに変わるため、申し込むファンドのページで確かめてください。
TORCHESの想定利回り・運用期間・劣後出資は？
TORCHESは、徳島県のTORCHES株式会社が運営しています。
- No.71：想定利回り年18.0%（公式が表示する想定で、実績や保証ではありません）・運用期間10.0ヶ月
- 優先劣後比率は99：1。損失が1%を超えると元本に届く
- 元本の保証はなく、途中解約と譲渡は原則できない。運用期間の延長もあり得る
- 会社が倒産すると、出資金は破産手続きの債権になる（FAQ）
想定利回りが高い一方で、劣後出資は1%です。
ファンドごとの優先劣後比率を、申し込む前に読めます。
- ✔ 会員登録は無料
- ✔ 分配・償還の振込手数料は会社の負担
＼ 劣後出資の割合を確かめる ／
優先劣後比率をファンドごとに表示
CAMELはどんな会社が運営している？国の許可はある？
CAMELは、川崎市の株式会社グローバルクラウドエステートが運営しています。
| 項目 | 確認できたこと |
|---|---|
| 国の許可 | 神奈川県知事 第18号（第1号・第2号、電子取引業務あり） |
| 1口の金額 | 運営会社の発表では2万円程度から |
| 根拠の法律 | 不動産特定共同事業法 |
想定利回り・運用期間・劣後出資・手数料は、ファンドページと契約成立前書面で確かめてください。
許可は国の一覧で確認できました。条件はファンドページで。
- ✔ 許可は令和8年9月30日現在の一覧で確認
- ✔ 1口2万円程度から（運営会社の発表）
＼ ファンドの条件を公式で ／
条件はファンドページで確認
CREALとヤマワケエステートは何が違う？
CREAL：借入を使い、運用期間の実績の平均を載せている
- 八丁堀ホテル：想定利回り年7.4%（公式が表示する想定で、実績や保証ではありません）・運用期間36ヶ月（延長は60ヶ月まで）
- 優先劣後構造はなく、借入あり（LTV 46.4%・ノンリコース）。返済が先になる
- 売却益の25%は、クリアルの報酬（インセンティブ報酬）
- 元本の保証はなく、クーリング・オフ後の途中解約は原則できない
条件はCREALのファンドページで読めます。
ヤマワケエステート：持分を譲るリセールがある
- 墨田区本所のホテル：想定利回り年11%（公式が表示する想定で、実績や保証ではありません）・約18ヶ月
- 1口1万円・10口からの先着式。劣後出資の割合は登録後の書面で確認
- 元本の保証はなく、途中解約は原則できない。運用期間の延長もあり得る
- リセール（持分の譲渡）があり、事務手数料がかかる場合がある
途中で手放したいときの方法がリセールとして用意されています。
会員登録と口座管理料は無料です。
- ✔ 配当・償還時の振込手数料は会社の負担
- ✔ 損失は出資した金額までに限られる
＼ 途中で手放す方法も確かめる ／
会員登録・口座管理料は無料
トラブルや失敗はどこで起きる？元本割れ・換金できない・延長
- 元本の保証はなく、損失が出れば戻るお金が減ります
- クーリング・オフ（8日間）の後は、原則として途中で解約できません
- 売却が予定どおりに進まないと運用期間が延び、お金を使えない期間も延びます
- 倒産隔離のないファンドでは、運営会社が倒産すると出資金は破産手続きの債権となり、減るか戻らないおそれがあります
想定利回りと同じ重さで、元本と換金の条件を読むことが大切です。
物件を買う投資の注意点は、ワンルーム投資の記事でまとめています。
不動産クラウドファンディングのよくある質問
1万円から始められますか？
CREAL・TORCHES・ヤマワケエステートは1口1万円です。TORCHESとヤマワケの例のファンドは10口（10万円）からでした。
分配金に税金はかかりますか？
TORCHESでは雑所得として総合課税、源泉徴収は20.42%と案内されています。詳しくは税金の記事をご覧ください。
申し込みの後で取り消せますか？
公式で確認できた3社は、8日間のクーリング・オフがあります。数え始める日は契約の書面でご確認ください。
想定利回りは確定ではないと、TORCHESとヤマワケのFAQ、CREALのファンドページにあります。
【まとめ】利回りより先に、許可と劣後出資と換金の条件を
まず国の一覧で許可を、都道府県の公表で処分の有無を確かめてください。
そのうえで、劣後出資・倒産隔離・借入・途中解約を想定利回りと並べて見てください。
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最低投資額は原則1口1万円
※2026年10月28日に確認：国土交通省の不動産特定共同事業者許可一覧、大阪府・東京都の公表、TORCHES（FAQ・No.71）、CREAL（会社概要・八丁堀ホテル）、ヤマワケエステート（FAQ・ファンド）、CAMELは運営会社の発表。計算は当サイトによるものです。条件は変わるため、最新の内容は各社の公式でご確認ください。
この記事は、各社の公式サイトの記載を確かめて条件を比べたもので、特定の会社との契約や特定の物件の購入をおすすめするものではありません。不動産投資には、空室や家賃の下落、金利の上昇、物件価格の下落などにより、投資した元本を割り込むおそれがあります。ご契約は、ご自身の判断と責任で行ってください。