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読者ワンルーム投資は「やめとけ」と聞きます。本当に避けたほうがよいのでしょうか。
けんじ言葉の勢いではなく、収支の式と公的な資料で調べました。
| 仮の例（家賃9万円・3,700万円） | 金額 |
|---|---|
| 年間の手残り | −703,459円 |
| 節税で減る税金 | 約4.9万円 |
| 10年後に同額で売った税 | 約80.9万円 |
- 「やめとけ」の理由を、収支の式で確かめる
- 失敗の典型と、節税・家賃保証の注意点
ワンルーム投資が敬遠される理由は？収支を6つに分けて見る
当サイトは「やめとけ」とも「やるべき」とも言い切りません。
- 購入価格に対して、家賃が小さい
- 金利が上がると、返済が増える
- 空室の月は、家賃が入らない
- 修繕積立金などの費用が、毎月かかる
- 売るときの価格が、買ったときと違う
- 節税の説明が、手残りの話と別になりやすい
手残りは、次の式で表せます。
年間の手残り＝家賃収入（空室分を除く）−返済−管理費・修繕積立金・税
けんじ式に分けると、不安の正体が見えやすくなりました。
ワンルーム投資で赤字になるのは、どんなとき？
ここからは仮の数字の計算例です。実在の物件ではありません。
| 前提（すべて仮） | 内容 |
|---|---|
| 物件価格・専有面積 | 3,700万円・25㎡ |
| 家賃 | 月9万円（年1,080,000円） |
| 借入 | 3,700万円・年1.5%・35年 |
| 年間の収支（仮） | 金額 |
|---|---|
| 家賃収入（空室1ヶ月分を除く） | 990,000円 |
| 管理費7,000円＋修繕積立金8,375円（月） | −184,500円 |
| 賃貸管理の委託料（家賃の5%） | −49,500円 |
| 固定資産税など | −100,000円 |
| ローンの返済 | −1,359,459円 |
| 年間の手残り | −703,459円 |
※修繕積立金は、国土交通省ガイドラインの平均335円/㎡・月（地上20階未満・延床5,000㎡未満）×25㎡。
年間家賃÷購入価格は2.9%ですが、手残りはマイナスになりました。
最初から年2.5%で借りた場合、年間の返済は1,587,279円で、227,820円増えます。
ワンルーム投資の失敗の典型は？国民生活センターの資料から
- 強引な勧誘や説明不足
- 収入に合わない高額なローンを組み、返済が苦しくなる
- 事業者から、金融機関への虚偽申告を指示される
- 事業者が、クーリング・オフをさせない
- 購入価格：2026年上期の首都圏の新築投資用は、平均3,703万円・25.43㎡（不動産経済研究所）
- 修繕積立金：国土交通省ガイドラインの平均は335円/㎡・月。当初の月額が「著しく低く設定される等の例も見られます」と述べている
- 借り方：フラット35は、第三者に賃貸する目的の投資用物件の取得資金には使えない（住宅金融支援機構）
売るときの価格は、どう調べる？
国土交通省の不動産情報ライブラリで、周辺の中古マンションの成約価格を調べられます。
- 空室の月は家賃が入らず、返済は続きます
- 金利が上がると、返済額が増えるおそれがあります
- 物件価格が下がり、売っても借入が残るおそれがあります
※出典：国民生活センター（2019年3月28日公表）、不動産経済研究所（2026年8月5日）、国土交通省 修繕積立金ガイドライン（令和6年6月改定・7ページ）、住宅金融支援機構 フラット35。確認日：2026年10月28日。
ワンルーム投資は、本当に節税になる？
- 建物の減価償却費は経費になる（定額法は取得価額×償却率）。土地は減価償却しない
- 鉄筋コンクリート造・住宅用の法定耐用年数は47年で、償却率は0.022。中古は、使用可能期間の見積りが難しいとき簡便法が使える
- 不動産所得の赤字は、ほかの所得と損益通算できる。ただし、土地を取得するための借入金の利子の部分は通算できない
- 売るとき、建物の取得費は、減価償却費相当額を差し引く
帳簿の赤字と、手元のお金は別の話
仮に建物を2,220.0万円（価格の60%）に47年（償却率0.022）を当てると、年488,400円が経費です。
| 仮の計算 | 金額 |
|---|---|
| 帳簿の不動産所得 | −381,846円 |
| うち土地分の利子（通算不可） | 219,778円 |
| 通算できる赤字 | 162,068円 |
| 減る税金（所得税20%・住民税10%と仮定） | 約49,301円 |
税が約4.9万円減っても、手残りは−654,158円です
売るときに、税がかかることがある
10年持って売る例です。償却した分、建物の取得費は小さくなります。
| 取得時と同額で売る | 2600万円で売る | |
|---|---|---|
| 売却価格 | 3,700.0万円 | 2,600.0万円 |
| 取得費（建物＋土地） | 3,211.6万円 | 3,211.6万円 |
| 譲渡費用（仮） | 90.0万円 | 90.0万円 |
| 譲渡所得 | 398.4万円 | −701.6万円 |
| 税（長期・20.315%） | 約80.9万円 | かからない |
※仮の数字。譲渡した年の1月1日で所有5年超が長期で、税率は所得税15%（復興特別所得税2.1%を加算）・住民税5%です。実際の申告は税務署や税理士へ。出典：耐用年数表・償却率表・耐用年数省令第3条・1370・2100・2210・2250・2260・3202・3208・3258（確認日：2026年10月28日）
仮の例では、同じ値段で売っても、償却した分の譲渡所得に税がかかります。
家賃保証があれば、ワンルーム投資は安心？
- サブリース方式では、家賃保証等の契約条件の誤認を原因とするトラブルが多発し、社会問題化したと整理されている
- 勧誘のとき、家賃の減額リスクなど判断に影響する事項を、故意に告げない行為は禁止されている
- 契約の前に、家賃・契約期間等を記載した書面を交付して説明する決まりがある
「保証」は、家賃が変わらない意味とは限らない
国土交通省の資料は、家賃の見直しなどの条件変更を、トラブルの主な内容に挙げています。
保証があっても、続く費用がある
返済・修繕積立金・固定資産税は、家賃の保証とは別に続きます。
※出典：国土交通省「賃貸住宅管理業法の施行状況について」（令和7年2月・2・3・10ページ。トラブルの内容は令和5年度のアンケート調査）。確認日：2026年10月28日。
大手の会社なら、詐欺の心配はありませんか？
- 国民生活センターは2019年3月、20歳代の投資用マンションの相談が、2013年度160件から2018年度405件に増えたと公表した
- 宅建業法は、利益が出ると誤解させる断定的な判断の提供と、契約の勧誘での威迫を禁じている
- 宅建業者が売主で、事務所等以外の場所で申し込んだ場合は、書面で告げられた日から8日以内に撤回・解除できる。買主がご自身で申し出た自宅・勤務先は事務所等にあたり、対象外
会社の大きさと、契約の中身は別の話
名前の知られた会社でも、契約の前の確認は同じです。
断れる状態かを、先に見る
国民生活センターは、契約の意思がなければ会わずに断るよう助言しています。
不安なときは、消費者ホットライン「188」で、最寄りの消費生活センターを案内してもらえます。
※出典：国民生活センター（2019年3月28日。2018年度は2019年2月28日時点）、宅地建物取引業法第37条の2・第47条の2。引渡しと代金全額の支払いの後も対象外です（施行規則第16条の5・16条の6）。確認日：2026年10月28日。
ワンルーム投資に向く人・向かない人は？契約前に確かめる項目
当サイトの判断
次の3つが当てはまるなら、検討の土台があると見ます。
- 毎月の持ち出しが、貯蓄から出ても生活を圧迫しない
- 空室や金利上昇の年も、返済を続けられる
- 自分の数字で試算し、節税額と手残りを並べた
家賃だけで返済を賄う前提の方には、当てはまりにくい見方です。
- 宅建業者の免許（国土交通省の検索ページ）
- 毎月・毎年の費用の一覧表（管理費・修繕積立金・税）
- 家賃保証の見直しの時期・条件と、解約の条件
- 金利が上がった年の、返済額
- 売るときの手数料と税
- その場で契約を決めず、持ち帰る
会社の資料は、契約の前に条件を見比べる材料になります。
- ✔ 資料請求（無料）は、公式サイトに記載があります
- ✔ 契約は、資料を読んで試算してから決められます
＼ 資料で費用と条件を見比べる ／
資料請求は無料（公式で確認）
※RENOSY公式サイトで「資料請求する（無料）」の表示を確認（確認日：2026年10月28日）。
会社ごとの条件は、RENOSYの評判とJPリターンズの評判でまとめています。
ワンルーム投資の「やめとけ」に関してよくある質問
ワンルーム投資は、いつも赤字になりますか？
いつもとは限りません。仮の例は赤字でしたが、価格・家賃・借り方で変わります。
クーリング・オフはできますか？
売主が宅建業者で、事務所等以外で申し込んだ場合は、書面で告げられた日から8日以内に撤回できます。ご自身が申し出た自宅・勤務先での申込みは対象外です。
家賃保証があれば、空室は気にしなくてよいですか？
契約によります。家賃の見直しと解約の条件を、書面でご確認ください。
【まとめ】「やめとけ」の正体は、収支の式で確かめられる
理由は、価格・家賃・金利・空室・修繕・売却・税に分けて見られます。
仮の例では、年間の手残りは−70.3万円で、節税で減る税金は約4.9万円でした。
向くかどうかは、ご自身の数字を式に当てはめてから、お決めください。
＼ 診断で状況を整理する ／
費用は公式でご確認ください
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会社を調べる RENOSYの評判 › 公式の資料にある費用と条件 会社を調べる JPリターンズの評判 › もう一社の費用と条件 別の道 不動産クラウドファンディングのおすすめ › 物件を買わずに投資する方法※計算例は、すべて当サイトの仮の数字です。出典と確認日（2026年10月28日）は各節の末尾にあります。
この記事は、公表された資料と数字をもとに仕組みや用語を説明したもので、特定の物件の購入をおすすめするものでも、今後の家賃や物件価格を予想するものでもありません。不動産投資には、空室や家賃の下落、金利の上昇、物件価格の下落などにより、投資した元本を割り込むおそれがあります。ご契約は、ご自身の判断と責任で行ってください。
