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読者不動産投資の空室は、どれくらい見ておけばよいのでしょうか。空室の間も返済は続くのですよね。
けんじ公的な統計で言えることを確かめて、仮の数字で空室1〜12ヶ月の手残りを計算しました。
| 迷うこと | 確かめた答え |
|---|---|
| 公的な統計では | 空き家のうち賃貸用は約443万戸。物件ごとの空室の期間は確かめられませんでした |
| 空室の月は | 家賃が入らず、返済と管理費などで月136,996円が出ていきます（仮の例） |
| 仮の数字では | 空室1ヶ月で年の手残り−70万円、12ヶ月で−164万円。空室0%でも−62万円です |
| 耐えられる月数は | 手元の現金と、空室の月の持ち出しの割り算で見ます |
空室率はどれくらい？公的な統計で確かめられること
空き家の数と割合は、総務省の統計で確かめられます。
- 空き家は900万戸で過去最多。住宅総数に占める割合（空き家率）は13.8%で過去最高
- 空き家のうち、賃貸用の空き家は443万戸（2018年は433万戸）
- 賃貸用の空き家は、新築・中古を問わず、賃貸のために空き家になっている住宅
賃貸用の443万戸は、空き家900万戸の約半数（当サイトの計算で49.2%）です。
この数字は全国の合計で、自分の物件の空室の長さを示すものではありません。
物件ごと・地域ごとの空室の期間の公的な統計は、確かめた範囲では見つかりませんでした。
- 速報集計の数字です。確定値で、少し変わっている場合があります
- 民間の会社が公表する地域別の空室の指標もありますが、調査の範囲を確かめきれないため、この記事には載せていません
※出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果」（令和6年4月30日公表）の図2。確認日：2026年11月3日。
空室の間も、返済や管理費は止まる？
止まりません。空室の月は家賃が入らないだけで、返済と、建物にかかる費用は続きます。
前提は、ワンルーム投資の記事と同じ仮の数字です。
| 前提（すべて仮） | 内容 |
|---|---|
| 物件価格・専有面積 | 3,700万円・25㎡（頭金なし・全額を借入） |
| 家賃 | 月9万円 |
| 借入 | 年1.5%・35年・元利均等。月の返済113,288円 |
| 費用 | 管理費7,000円＋修繕積立金8,375円（月）、固定資産税等100,000円（年）、委託料は家賃の5% |
| 項目 | 月の額（仮） | 空室のとき |
|---|---|---|
| ローン返済 | 113,288円 | 空室でも毎月 |
| 管理費 | 7,000円 | 空室でも毎月 |
| 修繕積立金 | 8,375円 | 空室でも毎月 |
| 固定資産税等（月割） | 8,333円 | 年にまとめて払う |
| 合計 | 136,996円 | |
| 止まるもの | 家賃・委託料 | 委託料は家賃に連動する仮定 |
空室の月は、約13.7万円が手元から出ていきます。
- 委託料を、空室の月にも払う契約があるかは、公的な資料では確かめられませんでした。管理委託契約書でご確認ください
- 退去後の原状回復や募集の費用は、この表に入れていません
※当サイトの計算です。修繕積立金は、国土交通省ガイドラインの平均335円/㎡・月を使っています（頭金の記事と同じ前提）。確認日：2026年11月3日。
空室が1・3・6・12ヶ月のとき、年間の手残りはいくら？（仮の試算）
同じ前提で、空室の月数だけを変えます。手残りは、家賃収入から費用と返済を引いた額です。
| 空室の月数 | 1ヶ月 | 3ヶ月 | 6ヶ月 | 12ヶ月 |
|---|---|---|---|---|
| 空室率 | 8.3% | 25.0% | 50.0% | 100.0% |
| 年の家賃収入 | 99万円 | 81万円 | 54万円 | 0万円 |
| 委託料 | 5万円 | 4万円 | 3万円 | 0万円 |
| 管理費・修繕積立金・固定資産税等 | 28万円 | 28万円 | 28万円 | 28万円 |
| 年の返済 | 136万円 | 136万円 | 136万円 | 136万円 |
| 年の手残り | −70万円 | −87万円 | −113万円 | −164万円 |
空室が1ヶ月増えるごとに、手残りは約85,500円ずつ減ります。
空室がなくても、この前提の手残りは−62万円です。
1ヶ月空室で−70万円、12ヶ月で−164万円になります。1ヶ月の値は、頭金の記事の頭金0%と同じです。
- 数字はすべて仮です。実際の返済・費用・家賃は、物件ごとに違います
- 家賃が下がる場合や、金利が上がる場合は入れていません。金利は金利の記事をご覧ください
※当サイトの計算（すべて仮）。税の支払いと購入時の諸費用は入れていません。確認日：2026年11月3日。
空室率が何%を超えると赤字になる？
この前提では、空室がなくても、返済を引いた手残りは−62万円で、すでに赤字です。
赤字になる空室率は、返済の前と後で分けて見ます。
| 見る場所 | この仮の前提での答え |
|---|---|
| 返済の前（費用を引いた収入） | 空室率が約72%（家賃が年に約3.3ヶ月ぶんしか入らない状態）を超えると、返済の前でも赤字 |
| 返済の後（手残り） | 空室がなくても赤字。0になるのは、家賃が月約14.4万円のとき |
| 借入の上限（手残り0） | 空室なしなら約2,018万円、空室1ヶ月なら約1,785万円 |
「空室率◯%までなら黒字」といった一つの数字は、物件の前提によって変わります。
利回りの記事で見る表面の数字には、空室も返済も入っていません。
- この線は、仮の前提の当サイトの計算です。一般の目安ではありません
- 借入が小さい、家賃が高いなど、前提が違えば、赤字になる空室率も違います
※当サイトの計算です。確認日：2026年11月3日。
空室は何ヶ月まで耐えられる？手元の現金で見る
頭金の記事と同じく、予備の現金を仮に300万円とします。
| 空室の月数 | 年の手残り | 予備が持つ年数 |
|---|---|---|
| 空室なし | −62万円 | 約4.9年 |
| 空室1ヶ月 | −70万円 | 約4.3年 |
| 空室3ヶ月 | −87万円 | 約3.4年 |
| 空室6ヶ月 | −113万円 | 約2.7年 |
| 空室12ヶ月 | −164万円 | 約1.8年 |
家賃が全く入らない月が続く場合は、月136,996円の持ち出しで、300万円は約22ヶ月ぶんです。
何ヶ月耐えられるかは、空室の長さよりも、手元の現金の厚さで決まります。
- 修繕・税の支払い・家賃の下落・金利上昇は入れていません。現金は、もっと早く減るかもしれません
- 給与から持ち出す前提で、続けられるかは、ご自身の収入と家計で見てください
※当サイトの計算（すべて仮）。持つ年数は、予備の現金÷年の持ち出しの単純な割り算です。確認日：2026年11月3日。
空室を減らすためにできることは？（契約前・入居中・退去後）
空室を減らす方法の効果を、公的な資料で確かめることはできませんでした。確かめられることを、時期で分けます。
契約前
- 周りの同じ広さの募集家賃と、空きの数を、募集サイトで自分で見る
- 物件のある地域の賃貸の需要を、複数の不動産会社に聞く
- 空室6ヶ月・12ヶ月の収支を、購入の前に計算する
入居中・退去後
- 管理会社の、入居者への対応と更新の案内のやり方を聞く
- 退去の連絡から募集の開始までの日数を、管理会社に確かめる
- 募集の家賃や設備を、管理会社と見直せるかを確かめる
当サイトの判断
当サイトは、空室の対策を探す前に、「空室が何ヶ月続いても耐えられるか」を先に計算するのがよいと見ます。
- 空室6ヶ月・12ヶ月の手残りを、購入の前に同じ前提で並べる
- 空室の月の持ち出しに対して、手元の現金が何ヶ月ぶんあるかを確かめる
- 管理会社の募集のやり方と、退去から募集までの日数を書面で聞く
手元の現金に余裕がある方には、慎重すぎる見方かもしれません。
不動産投資の空室に関してよくある質問
家賃保証があれば、空室は心配ありませんか？
国土交通省のリーフレットには、契約の内容にかかわらず、借地借家法により、オーナーに支払われる家賃が契約期間中や更新時に減額される可能性があると書かれています。詳しくはサブリースの記事をご覧ください。
空室率は何%を見ておけばよいですか？
物件ごと・地域ごとの空室の期間の公的な統計は、確かめられませんでした。一つの数字ではなく、空室1・3・6・12ヶ月の手残りを並べて見る方法があります。
空室の間、固定資産税や管理費も払うのですか？
この記事の仮の前提では、空室の月も、返済・管理費・修繕積立金・固定資産税等で月136,996円が出ていきます。
空室が続いたら、どうすればよいですか？
管理会社に、募集の状況と家賃・設備の見直しを相談する方法があります。効果は、公的な資料では確かめられませんでした。
【まとめ】空室は、何ヶ月なら耐えられるかを先に計算する
公的な統計で確かめられるのは、全国の空き家の数までです。
仮の例では、空室がなくても手残りは−62万円で、12ヶ月空くと−164万円でした。
空室の月も、返済と管理費などは止まりません。手元の現金が何ヶ月ぶんあるかを、先に確かめます。
＼ 診断で状況を整理する ／
費用は公式でご確認ください
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この記事は、公表された資料と数字をもとに仕組みや用語を説明したもので、特定の物件の購入をおすすめするものでも、今後の家賃や物件価格を予想するものでもありません。不動産投資には、空室や家賃の下落、金利の上昇、物件価格の下落などにより、投資した元本を割り込むおそれがあります。ご契約は、ご自身の判断と責任で行ってください。
