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読者副業で不動産投資を始めたら、確定申告は必要ですか。赤字なら、税は戻りますか。
けんじ国税庁の原文と、自治体の案内で確かめました。金額は仮の数字による計算です。
| 迷うこと | 原文で確かめた答え |
|---|---|
| 申告が要るか | 給与を1か所から受け、給与以外の所得が20万円以下なら、所得税の確定申告は不要です（条件あり）。住民税の申告は別です |
| 税は戻るか | 赤字は他の所得と通算できます。仮の例では、戻る所得税は年33,284円ほどの概算です |
| いつまでに | 原則として、翌年の2月16日から3月15日までです（国税庁） |
サラリーマンの不動産投資に、確定申告は要る？不要な場合は？
給与をもらう会社員は、年末調整で所得税が決まります。
給与以外の所得が20万円を超えると、確定申告が必要です（国税庁 No.1900）。
- 給与を1か所から受け、全部が源泉徴収の対象で、給与・退職以外の所得の合計が20万円以下なら、申告は不要
- 給与を2か所以上から受ける場合は、年末調整されなかった給与の収入と給与以外の所得の合計が20万円を超えると申告が必要。ただし、給与の収入から一部の所得控除を引いた額が150万円以下で、給与以外の所得が20万円以下なら不要
- 給与の年間収入が2,000万円を超える人は、申告が必要
- 赤字などで税が戻る場合は、還付申告ができる（No.2030）
20万円の線は、収入ではなく、経費を引いたあとの所得の金額で見ます。
- 住民税の申告は別です。所得税が不要でも、所得の多少にかかわらず申告が必要という自治体の案内があります（鹿児島市）
不動産クラウドファンディングの分配金の税金は、別の記事にまとめました。
※出典：国税庁 No.1900・No.2030、鹿児島市。確認日：2026年11月1日。
不動産所得は、どう計算する？黒字と赤字で何が変わる？
不動産所得は、総収入金額から必要経費を引いて求めます（No.1370）。
物件3,700万円・家賃月9万円の仮の例では、1年目の不動産所得は−381,846円です。
元本の返済は、経費になりません。減価償却費は、現金が出ない経費です。
そのため、手元のお金は−703,459円でも、帳簿の所得は−381,846円になります。
| 借入あり（仮の例） | 借入なし（利息0） | |
|---|---|---|
| 不動産所得 | −381,846円 | 167,600円 |
| 所得税の申告 | 還付を受けるなら申告 | 他に所得がなければ不要 |
| 住民税の申告 | 必要（自治体の案内） | 必要（自治体の案内） |
固定資産税などの経費の中身は、固定資産税の記事に整理しています。
※出典：国税庁 No.1370・No.1900、鹿児島市。確認日：2026年11月1日。すべて仮の数字で、実在の物件ではありません。
還付金は、いくら戻る？赤字と損益通算の仕組み
不動産所得の赤字は、給与など他の所得と通算できます（損益通算）。
通算で所得が減ると、還付申告で源泉徴収された所得税が戻ります。
- 不動産所得・事業所得・譲渡所得・山林所得の損失は、他の所得から控除できる（No.2250）
- 土地を取得するための借入金の利子に相当する部分は、生じなかったものとみなされ、通算できない（租税特別措置法41条の4）
- 別荘など、生活に通常必要でない資産の貸付けの損失も、通算できない
- 還付申告は、翌年1月1日から5年間提出できる（No.2030）
仮の例では、土地分の利息22.0万円は通算できず、通算できる赤字は16.2万円です。
| 仮の例（本業の課税所得400万円） | 金額 |
|---|---|
| うち土地分の利息（通算できない） | 219,778円 |
| 通算できる赤字 | 162,068円 |
| 戻る所得税（概算） | 33,284円 |
| 翌年度の住民税の減少（概算） | 16,207円 |
戻る額は、手元の赤字を埋めるほどではない計算です。
- 土地分の利息は、建物6：土地4とした仮の按分です。実際の割合は、税務署・税理士にご確認ください
- 還付は、赤字が出たことの裏返しです。空室・家賃下落・金利上昇で、赤字の額は変わります
※出典：国税庁 No.2250・No.2030、租税特別措置法（e-Gov）。確認日：2026年11月1日。土地分の利息の按分は仮です。
青色申告にすると、何が変わる？
青色申告の特別控除は、最高で65万円・55万円・10万円の3つです（No.2072）。
| 事業的規模 | それ以外 | |
|---|---|---|
| 複式簿記＋書類の添付 | 最高55万円 | 最高10万円 |
| ＋e-Taxか電子帳簿保存 | 最高65万円 | 最高10万円 |
| 承認申請の期限 | 承認を受けたい年の3月15日まで | 同じ |
- 事業的規模の目安は、貸室がおおむね10室以上、または独立家屋がおおむね5棟以上（No.1373）
- 55万円の控除には、複式簿記での記帳と、貸借対照表・損益計算書などの添付、翌年3月15日までの提出が要る
- 65万円は、55万円の要件に加えて、電子帳簿保存かe-Taxでの送信が要る
- 控除額の上限は、損益通算前の黒字の所得。赤字の年は0として計算する
- 1月16日以後に貸付けを始めた年は、始めた日から2ヶ月以内に承認申請書を出す（No.2090）
区分マンション1室の仮の例は、事業的規模の目安に届きません。
−381,846円の赤字の年は、控除の上限が0になります。
- 目安は「おおむね」で示されています。個別の判断は、税務署・税理士へご相談ください
※出典：国税庁 No.2072・No.1373・No.2070・No.2090。確認日：2026年11月1日。
必要書類は？いつまでに出す？
期限は、原則として翌年2月16日から3月15日までです（No.2020）。
令和7年分は、2026年3月16日(月)までと案内されていました（国税庁）。
令和8年分の日付は、国税庁の案内でご確認ください。
- 給与の源泉徴収票：申告書への添付も提示も不要。手元には置いておく（令和7年分の手引き）
- マイナンバーの確認書類と、身元確認書類（運転免許証など）を、それぞれ1つ
- e-Taxでは、添付書類の提出を省ける場合がある。書類は5年間保存し、求められたら示す
経費の線引きは、経費の記事に整理しています。
還付申告だけなら、翌年1月1日から5年間出せます（No.2030）。
ただし、青色申告の特別控除は、法定申告期限までの提出が要ります。
※出典：国税庁 No.2020・No.2030、確定申告の手引き（令和7年分）、令和7年分の特集。確認日：2026年11月1日。
申告の流れは？自分でやる？税理士に頼む？
流れは、収支をまとめ、所得を計算し、申告書を作って出す形です。
国税庁は、スマホとマイナンバーカードで使えるe-Taxを案内しています。
| 選び方 | 原文で確かめたこと |
|---|---|
| 自分で申告 | e-Taxなどで申告書を作って出す。国税庁が案内している |
| 税理士に依頼 | 報酬の相場は、国の資料で確かめられなかったため載せていません |
※出典：国税庁 令和7年分の特集・No.2020。確認日：2026年11月1日。税務の個別の判断は、税務署・税理士へご相談ください。
申告すると、会社に知られる？住民税はどうなる？
会社に知られるかは、住民税の通知の仕組みで変わります。
- 住民税は、所得の多少にかかわらず申告が必要（鹿児島市）
- 確定申告書の第二表で、給与以外の所得の住民税を「自分で納付」にすると、その分は普通徴収になる（中野区・北区）
- 申告した所得がマイナスの場合などは、「自分で納付」を選んでも、すべて特別徴収になる（中野区・北区）
- 会社に届く特別徴収の通知書には、給与から引く税額だけが載り、所得の種類や金額は載らない（中野区）
赤字を通算するときは、全額が給与からの特別徴収になる扱いです（中野区）。
- 自治体ごとに運用が違います。確かめたのは、3つの自治体の公開の案内です
- 令和8年度から、複数の給与がある場合の扱いが変わったという案内があります（中野区）
- 会社の副業のルールは、就業規則しだいです。法人化の記事にも整理しました
※出典：東京都中野区（2025年4月23日更新）・東京都北区・鹿児島市。確認日：2026年11月1日。お住まいの自治体の案内でご確認ください。
当サイトの判断
当サイトは、年が明ける前に、所得の見込みと20万円の線を表にしておくのがよいと見ます。
- 年間の家賃収入と経費を、月ごとに記録する
- 給与以外の所得の合計が、20万円を超えるかを年末に見る
- 青色申告を使う場合は、承認申請の期限を先に確かめる
個別の判断は、税務署・税理士へご相談ください。
不動産投資の確定申告に関してよくある質問
不動産所得が20万円以下なら、何もしなくてよいですか？
所得税の確定申告は、条件を満たせば不要です。住民税の申告は別なので、自治体の案内でご確認ください。
赤字のとき、申告しないとどうなりますか？
損益通算による還付を受けるには、還付申告が必要です。翌年1月1日から5年間、出せます。
税理士に頼まないと申告できませんか？
国税庁はe-Taxを案内しています。個別の判断は、税務署・税理士へご相談ください。
【まとめ】所得税は20万円、住民税は別の申告と分けて確かめる
仮の例では、不動産所得は−381,846円で、通算できる赤字は16.2万円です。
本業の課税所得が400万円（仮）なら、戻る所得税は年33,284円ほどの概算です。
所得税と住民税を分けて見ると、迷いにくくなります。
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この記事は、公表された資料と数字をもとに仕組みや用語を説明したもので、特定の物件の購入をおすすめするものでも、今後の家賃や物件価格を予想するものでもありません。不動産投資には、空室や家賃の下落、金利の上昇、物件価格の下落などにより、投資した元本を割り込むおそれがあります。ご契約は、ご自身の判断と責任で行ってください。
