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読者公務員でも、不動産投資はできるのでしょうか。何棟までなら、申請しなくてよいのかも知りたいです。
けんじ国の通知の原文で線引きを確かめて、仮の家賃で線の位置を計算しました。
| 迷うこと | 確かめた答え |
|---|---|
| 禁止されるのは | 不動産投資そのものではなく、「自ら営利企業を営むこと」です（国家公務員法103条） |
| 線の目安は | 独立家屋5棟以上・10室以上・賃料年1,000万円以上などで「自営」にあたります（人事院） |
| 地方公務員は | 自治体の規則で決まります。数字の線は、お勤め先で確かめます |
公務員は不動産投資をしてよい？禁止されるのは何か
- 国家公務員法103条：職員は、自ら営利企業を営んではならない
- 例外：人事院規則の定めに沿って承認を得た場合は、営んでよい
- 人事院の通知：不動産の賃貸は、一定の規模からを「自営」として扱う
- 国家公務員法82条：この法律に違反した場合は、懲戒処分（免職・停職・減給・戒告）の対象になりうる
通知は、一定の規模からを「自営」として扱う書き方です。
規模の線に届かなくても、同じ事情と認められる場合は含まれます。
「自営」にあたるかは、名義ではなく、実態で見られます。
- ここで読んだのは、一般職の国家公務員の通知です。特別職・自衛官・裁判所職員などは確かめていません
- 地方公務員は別の法律（地方公務員法）です。後の節で整理します
- 承認が要るかの最終判断は、所属の人事担当です
※出典：e-Gov 国家公務員法、人事院 人事院規則14-8の運用について。確認日：2026年11月5日。
公務員の不動産投資の上限は？5棟・10室・年1,000万円の線
- 独立家屋：5棟以上
- アパート・マンションなど：貸せる区画が10室以上
- 土地：賃貸契約が10件以上
- 賃料収入：年額1,000万円以上（建物の貸付けだけで床面積の合計が600㎡未満なら、この収入の線は除く）
- 駐車場：建築物か機械設備のある駐車場、または10台以上
- 娯楽施設や旅館・ホテルなど、特定の用途の不動産も「自営」
よく知られている線は、5棟・10室です。
どれか1つに当てはまれば、「自営」として扱われます。
足し合わせて判断するのではなく、それぞれが別々の線です。
賃料の線は、2026年4月から変わりました。
人事院の資料では、見直し前は年500万円以上で承認が必要でした。
2026年4月から、10室未満で年500〜999万円なら承認が不要になりました。
- 解説サイトには、年500万円などの古い基準のままのものがあります。通知の最終改正は令和7年12月19日です
- 賃料収入が満室の想定か、実際の収入かは、通知に書かれていません
- 「建物の床面積の合計」が1棟分か全体の合計かは、確かめていません。所属にご確認ください
※出典：人事院 運用通知（最終改正 令和7年12月19日）、人事院 自営兼業制度の見直しについて（令和7年12月）。確認日：2026年11月5日。
線を超えるときの承認の条件は？管理会社への委託と利害関係
- 承認の基準1：官職と賃貸の間に、特別な利害関係がない
- 承認の基準2：募集・集金・維持管理を事業者に任せるなどして、職務に支障が出ないことが明らか
- 承認の基準3：公務の公正性と信頼性に支障がない
- 特別な利害関係の例：補助金の交付、許認可、検査・監査、国税の査定や徴収、契約関係
- 官職の異動や賃貸の内容の変更があったら、1月以内にあらためて承認を受ける
管理業務を事業者に任せることが、基準の例として書かれています。
申請には、賃貸の状況が分かる書類を添えます。
名義が本人以外のときは、続柄と本人の関わり方も書きます。
名義が他人でも、本人が営むと判断されれば「自営」にあたります。
けんじ家族の名義にすれば申請が要らない、とは通知から読めませんでした。
※出典：人事院 運用通知（第1項関係・第7項関係）。確認日：2026年11月5日。
地方公務員の不動産投資も同じ？自治体ごとの規則を確かめる
- 地方公務員法38条：営利企業を営むには、任命権者の許可が要る
- 許可の基準は、人事委員会規則などで定められる（自治体ごと）
- 大阪府の規則の基準：職務に支障がない・職との特別な利害関係がない・職の信用を傷つけない
- 大阪府の規則には、棟数・室数・賃料の数字の線は書かれていない
国の通知の数字が、地方公務員にそのまま当てはまるとは限りません。
数字の線を設けている自治体もあるかもしれませんが、今回は確かめていません。
お勤め先の例規集と、人事担当への確認が近道です。
- 確かめたのは大阪府の規則1例だけです。ほかの自治体は確かめていません
- 許可を出すのは任命権者です。所属ごとに窓口が違う場合があります
※出典：e-Gov 地方公務員法、大阪府 営利企業への従事等の制限に関する規則。確認日：2026年11月5日。
「5棟10室」は税金の事業的規模と同じ？別の線として整理する
- 不動産の貸付けが事業かは、原則として社会通念上の規模で判断する
- 建物は、おおむね10室以上、独立家屋はおおむね5棟以上で、原則として事業として扱う
- 事業かどうかで、資産損失や貸倒損失の扱いが変わる
数字は似ていますが、目的が違う別の制度です。
税の「事業的規模」は、所得の計算が変わる線です。
公務員の「自営」は、承認が要るかどうかの線です。
一方の線を下回っても、もう一方の線は別に確かめます。
けんじ申告の流れは、確定申告の記事で整理しています。
※出典：国税庁 No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分、人事院 運用通知。確認日：2026年11月5日。
仮の家賃で計算すると、どの線に先に当たる？
ワンルーム投資の記事と同じ仮の家賃（月90,000円）で、線に届く様子を計算します。
| 区分マンション（家賃9万円） | 戸建て（家賃10万円） | |
|---|---|---|
| 線の1つ手前 | 9室・年972万円 | 4棟・年480万円 |
| 線に届く | 10室・年1,080万円 | 5棟・年600万円 |
| 先に当たる線 | 10室 | 5棟 |
この仮の例では、棟数・室数の線が先に当たります。
区分の例で収入の線に先に届くのは、9室で月92,593円以上のときです。
専有25㎡の建物だけなら、10室でも250㎡で、600㎡に届きません。
- すべて仮の数字です。実在の物件ではありません
- 家賃は満室の想定です。空室があれば、実際の収入は小さくなります
- 床面積600㎡未満の除外が何の合計を指すかは、確かめていません。線に届かないことが「承認が不要」の保証にもなりません
※当サイトの計算（すべて仮）。線の数字は人事院の運用通知から。確認日：2026年11月5日。
買う前に、誰に何を確かめる？
- 所属の人事担当：承認権者と、府省や自治体ごとの独自の定めを聞く
- 線の位置：何棟・何室・年いくらから承認が要るかを聞く
- 体制：管理業務を事業者に任せる形になっているかを整理する
- 利害関係：職務で関わる許認可・検査・契約などと、物件が無関係かを確かめる
当サイトの判断
当サイトは、契約の前に、所属の人事担当へ「何棟・何室・年いくらから承認が要るか」を聞くのがよいと見ます。
- 所属の承認権者と、独自の定めの有無を確かめる
- 管理会社に任せる体制と、利害関係のない物件かを整理する
人事の担当者に聞きにくいと感じる方もいるかもしれません。
けんじ調べて、順番は「所属への確認が先」だと分かりました。
公務員の不動産投資に関してよくある質問
5棟10室に届かなければ、届出も要りませんか？
通知から読み取れる範囲では、線に当たらない賃貸の届出は書かれていません。所属の決まりは、人事担当にご確認ください。
不動産クラウドファンディングも「自営」にあたりますか？
通知の「自営」は、自己の名義で営む事業を指します。出資の形の商品は、今回は確かめていません。
地方公務員にも、5棟10室の線はありますか？
同じとは限りません。確かめた大阪府の規則には、数字の線は書かれていませんでした。
【まとめ】国家公務員の線は5棟・10室・年1,000万円
国家公務員の「自営」の線は、5棟・10室・年1,000万円などです。
線を超えるなら、管理会社への委託と利害関係の確認を伴う承認が要ります。
地方公務員は、お勤め先の規則で決まります。
買う前に、所属の人事担当へ確かめてみてください。
＼ 診断で状況を整理する ／
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この記事は、公表された資料と数字をもとに仕組みや用語を説明したもので、特定の物件の購入をおすすめするものでも、今後の家賃や物件価格を予想するものでもありません。不動産投資には、空室や家賃の下落、金利の上昇、物件価格の下落などにより、投資した元本を割り込むおそれがあります。ご契約は、ご自身の判断と責任で行ってください。
